Op 6 november jl. is eindelijk de uitspraak verschenen van de Raad van State (RvS) over het bestemmingsplan Rhijnhaeghe. Daaruit blijkt dat de appellanten (ca. 25 omwonenden) op een 4-tal punten in het gelijk zijn gesteld.
1- Een onzorgvuldigheid in de definitie van de maximale bouwhoogte.
2- Onvoldoende parkeerplaatsen op het eigen terrein.
3- Geen rekening gehouden met het verlies aan 58 parkeerplaatsen van werknemers van BAM die tot voor kort parkeerden op het terrein van Rhijnhaeghe.
4- Geen rekening gehouden met toenemende schaduwwerking van omwonenden.
In alle overige 22 punten waartegen beroep is aangetekend, heeft de RvS geoordeeld dat “de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan zich in redelijkheid op het standpunt heeft gesteld dat het plan niet leidt tot strijdigheid met het beleid”, zoals de algemene formulering van de uitspraak op de diverse punten luidt. Ten aanzien van punt 3 moet de gemeenteraad nader motiveren dat het verdwijnen van de bestaande 58 parkeerplaatsen in het plangebied voor BAM-werknemers niet tot een te hoge parkeerdruk in de omgeving van het plan zal leiden. Punt 1 betekent dat een planregel beter moet worden geformuleerd. Punt 2 is inmiddels opgelost doordat tijdens de zitting op 2 mei bleek dat er nieuwe parkeernormen gelden, die in vergelijking met de normen die in het plan zijn toegepast, betekenen dat er minder parkeerplaatsen nodig zijn in het plan. Dat geldt ook voor punt 4. Na de indiening van het beroepsschrift heeft de gemeente een zogenaamde “bezonningsstudie” laten uitvoeren. Daaruit blijkt dat er geen sprake is van een langere schaduwwerking door de bouw. De gemeenteraad heeft nu maximaal 20 weken de tijd om e.e.a. te herstellen.
Hieronder treft u een nadere toelichting aan op de belangrijkste bezwaren die de appellanten hebben ingebracht tegen het bouwplan van de gemeente voor Rhijnhaeghe.
Alternatieve plan wijkvereniging
Door de wijkvereniging is al in een vroeg stadium van de planvorming een alternatief ontwikkeld en ingediend bij de gemeente. De appellanten betogen dat dit plan ten onrechte niet in beschouwing is genomen door de (gemeente)raad.
Volgens het verweer van de gemeente is dit alternatief wel in de besluitvorming betrokken, maar het bleek financieel niet haalbaar te zijn. Bovendien zouden daardoor onvoldoende woningen kunnen worden gebouwd.
De RvS oordeelt dat de raad in redelijkheid het alternatief van de wijkvereniging heeft kunnen afwijzen.
Commentaar: Door ons is aangetoond met cijfers dat ons plan wel financieel haalbaar was, maar onder druk van de projectontwikkelaar is het plan doorgezet. Bovendien is door de gemeente niet aangetoond dat 60 woningen in het alternatief, onvoldoende is en 91 woningen in het plan gemeente, wel voldoende zijn.
Woningbehoefte in Bunnik
De appellanten voeren aan dat met cijfers door de wijkvereniging is aangetoond dat 63 woningen, inclusief 28 sociale huurwoningen, ruim voldoende zijn om te voorzien in de woningbehoefte. De gemeente voert aan dat er in de periode 2015-2030 totaal 1390 woningen nodig zijn en dat de (harde en zachte) plannen op dit moment totaal 885 woningen betreft.
De RvS oordeelt dat alleen de harde plannen, dat zijn plannen die op dit moment in een bepaalde fase van planvorming zitten, behoeven te worden meegenomen. Met als conclusie dat het noodzakelijk is om 91 woningen te bouwen in plaats van 63.
Commentaar: Er is niet onderzocht of de behoefte wel hard is. Bovendien is de gemeente vast van plan om in de periode 2023-2030 totaal ca. 1400 woningen bouwen bij Odijk.
Toegestane bouwvolume
De appellanten beweren dat het bouwvolume van het plan in strijd is met de Strategische Agenda van de gemeente. Daarin staat dat gebouwd moet worden volgens de maat en schaal van Bunnik en dat Bunnik een dorp moet blijven, zo staat ook in de beleidsnota “Visie op Wonen”.
De raad stelt dat de Strategische Agenda slechts een referentiekader is en geen beleidsregel. Er staan geen dwingende grenzen in voor het bouwvolume.
Volgens de RvS is een sfeer en schaal, passend bij Bunnik, slechts een ambitie die op vele manieren kan worden bereikt. Dat betekent dat gestapelde bouw mogelijk is, en slechts
een relatief klein deel een hoogte heeft van 17 m.
Commentaar: Het alternatief van de wijkvereniging betekende ook gestapeld bouwen. Dat is het probleem niet. Het gaat om de totale bouwmassa in combinatie met verlies aan groen.
Bouwhoogte
Volgens het plan is het mogelijk om nog hoger te bouwen dan 17 meter. Dat komt doordat volgens de omschrijving in het plan, het peil (vloer van de onderste verdieping) van waaruit gerekend wordt, maximaal 2.20 m. boven het niveau van de aansluitende weg mag komen. Dat betekent dat de hoogte maximaal 19.2 m. zou mogen worden.
De RvS is het eens met de appellanten. De raad moet de definitie van het peil in het plan beter omschrijven.
Massastudie
Volgens appellanten is er geen massastudie uitgevoerd, zoals de gemeente aanvoert, om de massaliteit van het gebouw te beoordelen.
Volgens de raad zijn er op basis van het plan dat in 2016 is opgesteld door de projectontwikkelaar, eisen gesteld aan de bouwmassa. Ook is een maquette gemaakt van het plan dat getoond is op een informatieavond.
De RvS oordeelt dat de raad wel onderzoek heeft laten doen naar de bouwmassa en de ruimtelijke aanvaardbaarheid daarvan. Dat daarvan geen rapport is opgesteld doet daar niets aan af.
Commentaar: Het plan uit 2016 betreft het plan dat door de gemeente is afgewezen op basis van aanvullende schetsen die toen door de wijkvereniging zijn gemaakt. Door appellanten is aangetoond dat in de maquette de omliggende bebouwing niet op dezelfde schaal, maar kleiner dan de gebouwen van het plan, waren afgebeeld.
Groen
Appellanten betogen dat volgens het plan het gebied met de bestemming “Groen”, ook voor andere bestemmingen, zoals fiets- en voetpaden, toegangswegen, etc., mag worden gebruikt. Daardoor is de belofte dat er minimaal 1000 m2 groen zal worden aangelegd, niet hard.
De RvS stelt vast dat een “vrij omvangrijk plandeel” de bestemming “Groen” krijgt. Zij is niet bang dat een deel daarvan voor andere doeleinden wordt gebruikt, gezien de belofte van de projectontwikkelaar om minimaal 1000 m2 te realiseren.
Commentaar: Het blijft een zachte toezegging. Uit nieuwe tekeningen, die gemaakt zijn voor de omgevingsvergunning, blijkt dat de projectontwikkelaar de binnenruimte al heeft aangepast.
Parkeerbehoefte
Het aantal parkeerplaatsen dat nodig is, is afhankelijk van het type woning (appartement of grondgebonden, koop of huur, midden/goedkoop of duur).
Volgens de omschrijving van het plan is het mogelijk om duurdere woningen te realiseren dan nu zijn gepland. Daardoor zijn er nog meer parkeerplaatsen nodig dan nu zijn voorzien (168 parkeerplaatsen).
Uit berekeningen, door de RvS uitgevoerd, zou blijken dat dat vrijwel geen verschil oplevert. De RvS hanteert in haar berekeningen voor zowel de appartementen als de grondgebonden woningen (totaal 64) een gemiddelde norm van 1,7. Dat resulteert, nog steeds volgens de RvS in een totale behoefte van 167 parkeerplaatsen.
Commentaar: De RvS heeft een rekenfout gemaakt. Bovengenoemde berekening zou namelijk resulteren in een behoefte van 144 parkeerplaatsen en niet van 167.
Van de totaal te bouwen 91 woningen moeten er 27 sociale huurwoningen worden gebouwd. Verder 16 grondgebonden woningen. Voor deze woningen ligt het type en de prijsklasse vast, en daarmee ook de parkeernorm. Voor de overblijvende 48 appartementen ligt de prijsklasse niet vast en of het koop of huur wordt. Beiden hebben invloed op de parkeernorm. Aannemende dat alle appartementen koop worden in een duurder segment, dan neemt de parkeerbehoefte toe met 9 plaatsen tot 177 in plaats van 168.
Parkeerbehoefte versus parkeercapaciteit
In het plan is voorzien in een capaciteit van 144 parkeerplaatsen op het eigen terrein. Tegenover de behoefte van 168 resulteert dit in een tekort van 24 plaatsen. Conform de parkeernormen moet de projectontwikkelaar aantonen dat de totale behoefte van 168 plaatsen niet in het plan kan worden gerealiseerd. Als zij dat wel kan, is het mogelijk voor de ontbrekende 24 plaatsen gebruik te maken van plaatsen in het openbare gebied, langs de Kennedylaan, van Zijldreef en andere straten.
Maar de projectontwikkelaar heeft dit niet aangetoond volgens de RvS, waardoor het plan op dit punt wordt afgewezen.
Tijdens de zitting (op 2 mei 2019) kwam de gemeente met de mededeling dat B&W op 25 april 2019 een nieuwe Parkeernota 2019 heeft gepubliceerd die op 26 april 2019 in werking is getreden. Volgens die nota is de parkeerbehoefte geen 168 meer maar nog maar 133.
Daarmee heeft volgens de RvS de raad alsnog voldoende gemotiveerd dat het plan in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein voorziet en dus geen beroep op openbare parkeerplaatsen hoeft te doen.
Commentaar: Inmiddels is uit nieuwe tekeningen, die recent zijn ingediend voor de omgevingsvergunning, gebleken dat er geen 144 maar nog maar 118 parkeerplaatsen op eigen terrein worden aangelegd. Dit omdat men anders te weinig groen zou overhouden. Dat betekent dat men alsnog voor 133-118 = 15 parkeerplaatsen moet voorzien in het openbare gebied.
Parkeergelegenheid voor BAM-medewerkers
Door appellanten is erop gewezen dat er geen rekening gehouden is met het feit dat de 58 parkeerplaatsen op het bestaande parkeerterrein van Rhijnhaeghe, die worden gebruikt door medewerkers van de BAM, verdwijnen. Hiervoor is geen alternatief geboden, waardoor de parkeerdruk in het openbaar gebied, langs de straten in de omgeving, nog meer zal toenemen, dan toch al gebeurt door het plan.
De raad wijst erop dat de BAM afspraken heeft gemaakt met haar medewerkers om met de trein te reizen. Ook heeft de BAM, zegt de raad, een parkeerterrein gehuurd bij het station.
De RvS oordeelt dat de raad e.e.a. niet heeft onderbouwd. Ook wordt het parkeerterrein van Rhijnhaeghe nog steeds gebruikt door BAM-medewerkers. Dat geeft aan dat de argumenten van de raad geen voldoende soelaas bieden.
Commentaar: Dit oordeel betekent dat de raad alsnog een deugdelijke oplossing moet vinden voor de 58 parkeerplaatsen van BAM-medewerkers. Deze mogen niet meer parkeren in de straten in de buurt van Rhijnhaeghe omdat anders een onaanvaardbare parkeerdruk zou ontstaan in de omgeving. Ook rekening houdend met de extra parkeerdruk vanuit het plan van 15 parkeerplaatsen (zie commentaar punt 8).
De volledige uitspraak is hier http://www.krommerijnwijk.nl/oudesite/wp-content/uploads/2019/11/uitspraak_201806469_1_r2.pdf te vinden.