Wat er aan vooraf ging
In het Open Huis van 22 juni over de kaders van het plan Rhijnhaeghe, werd door de wethouder gemeld dat er ca. 90 woningen zullen worden gebouwd. Dat is, volgens de wethouder, noodzakelijk omdat anders het plan financieel niet haalbaar is. Omdat de analyse van de gemeente waarop dat gebaseerd is, vertrouwelijk is, heeft de wijkvereniging zelf een financieel model ontwikkeld om de haalbaarheid te onderzoeken. Dat model is door een erkend en gecertificeerd bureau gecontroleerd en goedgekeurd.
In de analyse is een aantal mogelijke bouwplannen voor Rhijnhaeghe financieel doorgerekend (zie de Bezem van september dit jaar). Tevens zijn die varianten getoetst aan de beleidsdoelstellingen van de gemeente. Dat is gebeurd omdat het eerder door Sustay ingediende plan uit 2016 was afgewezen omdat “het te zeer conflicteert met diverse bestaande beleidsdocumenten en actueel in gang gezet beleid zoals de Strategische Agenda”.
Het belangrijkste resultaat van die analyse is dat een bouwplan conform de kaders (ca. 90 woningen) een veel hoger financieel resultaat oplevert voor de eigenaar dan de waarde van de bouwgrond rechtvaardigt (marktconform). Bovendien voldoet zo’n plan grotendeels niet aan de beleidsdoelstellingen van de gemeente, zoals dorps, groen, Bunnikse maat en schaal, etc. Het alternatieve plan van de wijkvereniging van ca. 60 woningen voldoet veel beter aan de beleidsdoelstellingen en heeft een marktconform financieel resultaat.
Het grootste bezwaar
Het grootste bezwaar van de wijkvereniging tegen de kaders is de bouw van een groot appartementencomplex pal langs de van Zijldreef en langs de Provinciale weg. Een dergelijk groot complex is noodzakelijk om totaal 91 woningen te kunnen bouwen op deze locatie. Dat gebouw heeft een lengte van totaal ca. 150 meter en is 4 en 5 verdiepingen hoog (14-17 m. hoog). Het staat op slechts 5 meter afstand van het trottoir. Daardoor verdwijnt 80% van het bestaande zichtbare particuliere groen (4350 m2), inclusief 18 bomen, rondom het kantoorgebouw en blijft er van het groene karakter en uitstraling weinig meer over. En dat is juist waarom veel inwoners van onze wijk zich afvragen waarom dit gebouw niet kan blijven staan door er appartementen van te maken.
Onze oplossing
De wijkvereniging heeft daarom zelf een variant ontwikkeld om aan dit bezwaar tegemoet te komen. Deze variant betreft het op dezelfde locatie en binnen de contouren van het huidige kantoorgebouw een nieuw appartementengebouw te bouwen. Hierin kunnen totaal 67 appartementen worden gebouwd waardoor een ondergrondse parkeergarage niet nodig is, met 35% sociale huur-, 35% vrije sector huur en 30% koopappartementen (conform de kaders), met volledige instandhouding van al het groen en de infrastructuur en met maar 2 of 3 verdiepingen (6-9 m. hoogte). De bouw ervan is veel goedkoper, kan sneller plaatsvinden en de opbrengst voor projectontwikkelaar en grondeigenaar is ongeveer even groot is als voor het plan met 91 woningen.
De volledige resultaten van onze financiële analyse zijn te lezen in de notitie Stand van zaken woningbouw Rhijnhaeghe (2015-2017)_ (002). De resultaten zijn besproken met ambtenaren, met alle raadsfracties en met de wethouder. Het doel van die gesprekken was hen ervan te overtuigen dat ons plan in alle opzichten beter is dan een plan dat conform de kaders van de gemeente wordt uitgevoerd. Ook is daarbij gewezen op het feit dat de kaders vrijwel hetzelfde plan mogelijk maken als het plan dat al in 2016 door Sustay is ingediend en door de politiek unaniem is afgewezen. Kaders gemeente vergeleken met plan Sustay uit 2016
Is er naar ons geluisterd?
Zowel het CDA als de Liberalen stonden positief tegenover ons plan. De wethouder heeft geen reactie gegeven omdat zij de analyse niet kon en wilde beoordelen. Uitvoering van ons plan betekent echter wel dat de kaders aangepast zouden moeten worden hetgeen, volgens de wethouder, ook de bedoeling was. Zowel in de kaders zelf als in het Open Huis, als in de gemeenteraad en in een brief aan ons, is dit door de gemeente toegezegd. Echter na de besloten bijeenkomst van de fracties van P21 en de Liberalen met de projectontwikkelaar op 13 oktober, bleek uit antwoorden van de wethouder op vragen van het CDA op 26 oktober, dat “binnenkort” de kaders tegelijk met het ontwerp bestemmingsplan worden toegestuurd aan de raad ter goedkeuring. Er is door de gemeente bewust gewacht is met het toesturen van de aangepaste kaders tot na de bijeenkomst met de projectontwikkelaar op 13 oktober. Dit blijkt uit de notulen van de raadsvergadering van 5 oktober 2017. Kennelijk was de wethouder na die bijeenkomst op 13 oktober ervan overtuigd geraakt dat er een meerderheid in de raad (Liberalen en P21) nu voor het plan Sustay zijn. Dat betekent dat de Liberalen van standpunt zijn veranderd in vergelijking met hun bezwaren tijdens het Open Huis. Dat was kennelijk ook de bedoeling van die bijeenkomst.
Omdat het ontwerpbestemmingsplan gebaseerd moet zijn op een uitgewerkt plan, zou dat betekenen dat tegelijk met de publicatie van de aangepaste kaders ook het bouwplan van de projectontwikkelaar gereed is. Het kan bijna niet anders dan dat de aanpassingen van de kaders al eerder, ondershands, aan Sustay zijn doorgegeven. Op basis daarvan is door hen al maandenlang gewerkt aan een bouwplan.
Gang van zaken in strijd met afspraken
Deze gang van zaken is volledig in strijd met hetgeen door de gemeente was toegezegd. Bovendien is dit ook niet zoals het hoort. Eerst moeten kaders definitief worden vastgesteld en pas daarna kunnen projectontwikkelaars op basis daarvan een plan maken. Dat is nu juist het doel van het opstellen van kaders! Nu moet tegelijk met de aangepaste kaders ook al direct het bouwplan van Sustay worden beoordeeld. Dan ontstaat de vreemde situatie dat de raad het plan van Sustay moet toetsen aan de aangepaste kaders die door haar nog niet definitief zijn goedgekeurd.
We willen gehoord worden
De wijkvereniging is zeer ontstemd over deze gang van zaken. In de notitie Beknopte stand van zaken project Rhijnhaeghe 2017 III met als bijlage De kaders en gevolgde procedure van het plan Rhijnhaeghe getoetst aan de Strategische Agenda van Bunnik_staan onze bezwaren opgesomd.
Volgens de Strategische Agenda van de gemeente is het voor acceptatie van een dergelijk bouwplan noodzakelijk draagvlak te hebben vanuit de directe omgeving, door de buurt te betrekken bij het uitwerken van de plannen. Projectontwikkelaar Sustay heeft gedurende het hele proces geen contact met de wijkvereniging opgenomen. Zelfs na een verzoek daartoe van ons, is er geen reactie gevolgd. Nu blijkt dat het plan al kant en klaar gereed is. Ook het contact met de wethouder is pas op ons verzoek tot stand gekomen. Ondanks toezeggingen die gedaan zijn in een gesprek met ambtenaren om onze bezwaren mee te nemen bij het aanpassen van de kaders, is daar niets van terug te zien in het plan van Sustay. Ook ons verzoek om de aanvullende eisen van de gemeente aan het beeldkwaliteitsplan te mogen ontvangen, is niet ingewilligd, noch door de gemeente noch door de welstandscommissie die het beeldkwaliteitsplan heeft opgesteld.
Indienen zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan is, tezamen met het beeldkwaliteitsplan, vanaf 2 november beschikbaar voor geïnteresseerden (zie website van de gemeente). Maar tot nu toe zijn er echter nog steeds geen aangepaste kaders gepubliceerd.
Belanghebbenden kunnen tot 13 december 2017 een zienswijze indienen welke tegelijk met de kaders en het bestemmingsplan in de raad worden besproken. Uiteraard zullen we daarvan gebruik maken. Ook omwonenden worden opgeroepen hetzelfde te doen. Ter voorbereiding daarop zal de wijkvereniging haar leden nog nader informeren over de nadelen van het plan Sustay en de voordelen van het alternatief dat wij hebben ontwikkeld.
Op 20 november vindt er in Rhijnhaeghe een inloopavond plaats, georganiseerd door de gemeente en Sustay